Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi, kiraya verene kural olarak “süre doldu, çık” deme hakkı vermez. Tahliye için Türk Borçlar Kanununda öngörülen bir sebebin ve o sebebe özgü sürenin bulunması gerekir. En sık kullanılan yollar ihtiyaç, yeniden inşa-imar, temerrüt, iki haklı ihtar ve geçerli tahliye taahhüdüdür.
Kira borcu ödenmiyorsa kiraya veren yazılı ihtarla süre verebilir veya şartları varsa tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt için ödeme süresi kural olarak otuz gündür. İcra takibinde borca itiraz için ise farklı ve daha kısa bir süre söz konusu olabilir; bu iki süre birbirine karıştırılmamalıdır.
İki haklı ihtar yolunda aynı kira yılı içindeki iki ayrı kira bedelinin geç ödenmesi ve bunlara ilişkin haklı yazılı ihtarlar önemlidir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödeme, ihtarın haklılığını her zaman ortadan kaldırmaz. Ancak yıllık kira ödeme biçimi, ihtarların hangi kira dönemine ait olduğu ve dava süresi dikkatle incelenmelidir.
Tahliye taahhüdünde en kritik konular, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve tahliye tarihinin belirli olmasıdır. Taahhütteki tarihten itibaren kanundaki bir aylık sürede icra veya dava yoluna başvurulmazsa o taahhüde dayanma imkânı kaybedilebilir.
Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı da tahliye sebebidir fakat ihtiyacın gerçek ve samimi olması aranır. Hangi tahliye yoluna başvurulursa başvurulsun, kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk ve özel dava süreleri birlikte kontrol edilmelidir. Yanlış tahliye sebebine dayanmak, haklı olunan bir dosyanın bile süre veya usul nedeniyle reddine yol açabilir.