Kira tespit davasında “beş yıl dolduysa kira emsal bedel olur” şeklindeki kısa formül eksiktir. Türk Borçlar Kanunu, kira ilişkisinin süresine göre farklı değerlendirme ölçütleri öngörür. İlk beş yıllık dönemde yenilenen kira dönemleri bakımından artışta on iki aylık TÜFE ortalamasına ilişkin yasal sınır önem taşırken, beş yılı aşan kira ilişkilerinde emsal kiralar ve taşınmazın durumu da daha belirgin biçimde hesaba girer.
Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira belirler. Bu, internetteki en yüksek ilan bedelinin doğrudan kira yapılacağı anlamına gelmez. Gerçek emsallerin aynı bölgede, benzer büyüklükte, benzer bina yaşı ve kullanım niteliğinde olması gerekir.
Davanın hangi kira dönemi için sonuç doğuracağı ayrı bir süre meselesidir. Yeni kira döneminden belirli süre önce dava açılması veya kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması, tespit edilen bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağını etkileyebilir. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunmasının da sonuçları vardır.
2023’ten itibaren kira bedelinin tespiti uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Arabuluculuk başvurusunun zamanlaması ile kira döneminin başlangıcı birlikte planlanmalıdır; yalnız dava tarihine bakmak bazı dosyalarda yanıltıcı olur.
Bilirkişi raporunda kullanılan emsallerin adresi, metrekaresi, bina yaşı, katı, ısınması ve kiralanma tarihi görülebilir olmalıdır. İlan fiyatı ile gerçekten kurulmuş kira sözleşmesi de aynı ispat değerine sahip değildir. Bu nedenle kira tespit dosyasında en güçlü itiraz, “rakam yüksek” demek değil, kullanılan emsalin neden karşılaştırılabilir olmadığını somut göstermektir.